Регистрация доли в квартире по решению суда

Собственника доли в квартире можно заставить ее продать – Рынок жилья

Регистрация доли в квартире по решению суда

Подпишитесь на нас:

25.09.2014 | 15:20 161178

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

– И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию.

А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление. Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров. Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка. Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно. Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить. Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте).

В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому. В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал. Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14.

Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади. После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь.

Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки). Семья из четырех человек не собирались отступать.

Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире. Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать.

Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения. Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию.

Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет. По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации». Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди.

Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб.

Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N. По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Мнения

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:
– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»Софья Соколова:
– «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами.

Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд.

Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости»Анна Максимова:
– «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет зависеть от каждой конкретной ситуации».

Вячеслав Березниченко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102423/

Решение суда или регистрация права собственности: что сильнее?

Регистрация доли в квартире по решению суда

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость может привести ко многим неприятностям. Одна из таких случилась с клиенткой форума ЛІГАБізнесІнформ. Получив по решению суда право собственности на 1/2 квартиры, приобретенной во время брака, клиентка так и не зарегистрировала это право в БТИ.

Воспользовавшись этим, мать ее мужа подала иск к сыну о возврате ей денег, за которые была приобретена эта квартира (они были переданы по договору займа), и суд этот иск удовлетворил. Мать и сын заключили в рамках исполнительного производства мировое соглашение.

По условиям этого мирового соглашения, которое было утверждено судом, право собственности на имущество мужа клиентки перешло в собственность его матери.

И поскольку согласно извлечению из БТИ право собственности на эту квартиру было все еще полностью закреплено за сыном, то за матерью также было зарегистрировано право собственности на всю квартиру.

В результате возник вопрос относительно того, что именно стоит считать моментом перехода права собственности на квартиру: вступление в силу решения суда о признании права собственности на 1/2 квартиры или регистрацию права собственности в БТИ, которая так и не состоялась? Мнения на этот счет традиционно разошлись.

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость может привести ко многим неприятностям. Одна из таких случилась с клиенткой форума ЛІГАБізнесІнформ. Получив по решению суда право собственности на 1/2 квартиры, приобретенной во время брака, клиентка так и не зарегистрировала это право в БТИ.

Воспользовавшись этим, мать ее мужа подала иск к сыну о возврате ей денег, за которые была приобретена эта квартира (они были переданы по договору займа), и суд этот иск удовлетворил. Мать и сын заключили в рамках исполнительного производства мировое соглашение.

По условиям этого мирового соглашения, которое было утверждено судом, право собственности на имущество мужа клиентки перешло в собственность его матери.

И поскольку согласно извлечению из БТИ право собственности на эту квартиру было все еще полностью закреплено за сыном, то за матерью также было зарегистрировано право собственности на всю квартиру.

В результате возник вопрос относительно того, что именно стоит считать моментом перехода права собственности на квартиру: вступление в силу решения суда о признании права собственности на 1/2 квартиры или регистрацию права собственности в БТИ, которая так и не состоялась? Мнения на этот счет традиционно разошлись.

Позиция 1. Право собственности на квартиру возникает с момента вступления судебного решения в силу, поскольку:

– БТИ регистрирует право собственности, которое уже возникло, и поэтому момент перехода права собственности не связан с регистрацией в БТИ;

– фраза «регистрация права» с лингвистической точки зрения не может означать ничего иного, кроме того, что право уже есть, поскольку с чем-то несуществующим нельзя провести никакую операцию;

– согласно п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 1878-VI государственная регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном Законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», осуществляется с 1 января 2013 года;

– если же отбросить Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», то ГК четко говорит о моменте возникновения права собственности на недвижимость только в случае создания имущества. В остальных же случаях прописано, что право просто должно регистрироваться;

– невозможность распорядиться правом собственности до его регистрации в БТИ можно приравнивать ограничения этого права, таким как ипотека;

– при переходе прав на недвижимость бытует мнение, что право переходит при регистрации сделки нотариусом, насчет решения суда – с момента вступления в силу решения о признании права;

– если стороны заключили сделку, нотариус провел ее государственную регистрацию, но покупатель в силу каких-либо обстоятельств не зарегистрировал право собственности в БТИ, то собственником все равно ведь будет покупатель;

– иначе получается, что суд и его решения вообще не нужны. Главное, БТИ, которое и решает, кто является собственником.

Позиция 2. Право собственности на квартиру возникает с момента регистрации этого права в органах БТИ, поскольку:

– право собственности как субъективное право лица возникает в порядке, установленном законодательством;

– законодательством установлено, что право, подлежащее госрегистрации, возникает только после такой регистрации. Поэтому решение суда без регистрации не порождает возникновение права собственности;

– согласно ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Законом, возникают с момента такой регистрации;

– решение о признании права собственности не устанавливает такого права;

– если считать, что право возникает со вступлением в силу решения суда, выходит два права собственности, с возможным приоритетом зарегистрированного права;

– без регистрации права собственности на объект распорядиться им нельзя, а потому такое право, предоставленное решением суда, не является правом собственности. Ограничение же как таковое, если признать, что оно существует наравне с правом собственности до момента его регистрации, никак не формализовано;

– лингвистическое толкование фразы «регистрация права» не приемлемо. Ведь использование этого словосочетания не мешает законодателю закреплять норму о том, что права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»);

– в п. 13 постановления ВСУ «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» ВСУ отмечает, что решение суда, по сути, заменяет нотариальную форму, но не государственную регистрацию.

Мнение «Ю&З»: Согласно ст. 11 ГК гражданские права и обязанности возникают не только на основании договоров и других сделок, но и на основании решения суда (в случаях, установленных законодательством). Момент возникновения прав при этом вполне может различаться, подтверждением чему служит рассматриваемая ситуация.

Согласно ст. 331 ГК, если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, то оно возникает с момента такой регистрации.

Как справедливо отмечено в Позиции 1, нормы Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» до 1 января 2013 года фактически не подлежат применению (косвенным подтверждением тому служит и письмо Минюста от 18.10.2010 года № 12873-0-26-10-19).

Но это не значит, что закон, устанавливающий необходимость госрегистрации прав на недвижимость, вовсе отсутствует. Таким законом является сам ГК, ст. 182 которого устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Но ст. 331 ГК регулирует только вопросы приобретения права собственности на новосозданное недвижимое имущество. Она не касается случаев приобретения права собственности на недвижимость на основании договора или решения суда.

На это, в частности, указывает определение ВСУ от 10.02.2010 года. А ст.

182 ГК не устанавливает последствий неисполнения обязанности по регистрации права собственности на недвижимость и не связывает с этим фактом возникновение прав собственности на нее.

При переходе права собственности на основании договора, такое право, согласно ст. 334 ГК, возникает с момента регистрации такого договора. При переходе же права собственности на основании решения суда такое право возникает с момента вступления соответствующего решения в силу. Никаких иных оснований для возникновения права собственности, признанного судом, не требуется.

Поэтому в рассматриваемой ситуации право собственности на квартиру возникло у клиентки топикстартера с момента вступления в силу соответствующего решения суда.

Утвердив мировое соглашение, по которому мать получала право собственности на всю квартиру, суд решил вопрос о правах третьей стороны, которая не принимала участие в деле.

А потому эта третья сторона (клиентка) вполне может обжаловать такое решение в апелляционном порядке, подав, при необходимости, ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

А заодно попытаться зарегистрировать право собственности в БТИ, дабы таких конфузов не возникало в будущем.

Отказать в регистрации права собственности на половину квартиры на основании решения суда только потому, что собственником этого объекта зарегистрировано уже другое лицо, не являвшееся ответчиком по делу о признании права собственности, БТИ не может.

Ни под одно из оснований для отказа, перечисленных в п. 3.5 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, такое объяснение не подходит.

ВЫВОД:

Право собственности на недвижимое имущество, полученное на основании решения суда, возникает с момента вступления такого решения в силу.

Отсутствие государственной регистрации права собственности, полученного по решению суда, не мешает его обладателю оспаривать другие сделки и судебные решения, касающиеся такого права.

Кроме того, такое лицо может зарегистрировать право собственности на недвижимость в любой момент.

Евгений Даниленко,

«ЮРИСТ & ЗАКОН»

Страница 1 из 9712345»…Последняя »

Источник: http://flexp.com.ua/library/article/701

Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов | Журнал

Регистрация доли в квартире по решению суда

Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов

Пискунова М.Г., старший научный сотрудник научно-исследовательской части Российской правовой академии Министерства юстиции РФ

Целью настоящей статьи является рассмотрение основных особенностей и различия регистрационных действий на основании судебных актов по наиболее распространенным категориям дел. Настоящая публикация не претендует на всестороннее исследование затронутых вопросов процессуального права1.

Такие решения могут быть вынесены по двум категориям дел: по оспариванию прав в порядке искового производства и по рассмотрению дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение в порядке особого (неискового) производства.

Решение суда является основанием для государственной регистрации (ГР) права лица, в чью пользу вынесено решение. Действия учреждения юстиции определяются п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.07.97 №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о ГР) и имеют следующие особенности.

1. Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях – в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: по заявлению правообладателя, с приложением документа об оплате, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

Судебные решения являются одним из оснований возникновения и регистрации гражданских прав (п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 17 Закона о ГР) наряду со сделками, актами уполномоченных органов, правопреемством при наследовании физических и реорганизации юридических лиц. Независимо от основания возникновения любое право подлежит ГР.

Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в учреждение юстиции. Так, в ст. 268 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.

02 №138 ФЗ (ГПК РФ) указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами.

2. Момент возникновения права может быть определен решением суда. Однако указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку содержание судебного решения должно соответствовать нормам Гражданского и Арбитражного процессуальных кодексов, но не нормам законодательства о ГР.

Существует мнение, что право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права.

Если момент возникновения права не указан в решении, то признанное судом право на недвижимость возникает по общему для недвижимости правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ – с момента его ГР. Признанные судом права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ), давностное владение (п. 1 ст.

234 ГК РФ), самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) возникают только с момента ГР.

3. Регистратор не вправе отказать в регистрации установленного судом права.

Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:

  • действительности и подлинности представленных документов;
  • вступления решения суда в законную силу;
  • соответствия решения суда требованиям п. 1 ст. 18 Закона о ГР – наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.

В судебных решениях по делам особого производства также должно быть указано вещное право на недвижимость.

Так, арбитражный суд устанавливает факт владения и пользования имуществом юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, как своим собственным (ст. 218 АПК РФ).

Установления судом общей юрисдикции только факта владения и пользования (ст. 264 ГПК РФ) недостаточно для регистрации права собственности, в решении суда также должно быть указано право на недвижимость.

Недопустимость отказа в регистрации признанного судом права не означает возможности регистрации прав на объект, который точно не установлен в решении.

Если решение суда не содержит подлежащих внесению в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) сведений, то регистратор или правообладатель при наличии его письменного заключения вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения (п. 1 ст. 28 Закона о ГР).

Однако следует обратить внимание на отличие исполнительных исков от исков установительных (признательных).

Предметом исполнительного иска является материально-правовое требование истца к ответчику об исполнении обязанности передать вещь, выплатить деньги, выполнить работу и пр.

Иски о признании направлены на установление, подтверждение судом наличия или отсутствия юридического отношения. Их предметом служит материальное правоотношение между истцом и ответчиком2.

Признание судом права не может быть отнесено к решению, подлежащему исполнению.

Учреждение юстиции не является ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у него обязанности осуществить регистрацию.

Соответственно, регистрация признанного судом права не является исполнением судебного решения. При отсутствии необходимых документов она не может быть произведена и в принудительном порядке – на основании исполнительного листа.

Отдельного внимания заслуживает проблема регистрации прав, установленных решениями третейских судов.

Зачастую за неимением правоустанавливающих документов (по существу, при отсутствии прав на недвижимость), при невозможности признании права судом или арбитражным судом предъявляются иски к лицам, никогда не владевшим этим имуществом и не имеющим никаких притязаний на него – муниципалитетам, организациям коммунального хозяйства и пр. Естественно, что при фактическом отсутствии спорных материальных правоотношений такие “ответчики” признают иски, затем решения третейских судов представляются в учреждение юстиции для регистрации “признанного судом права”.

Так, И.Н.Плотникова правомерно ставит вопрос “Являются ли решения третейского суда основаниями для государственной регистрации прав?”3 и приводит следующий пример.

В арбитражном суде Саратовской области в первой инстанции было рассмотрено дело о понуждении Саратовской областной регистрационной палаты к ГР права собственности, признанного решением третейского суда.

Третейский суд принял к рассмотрению дело о признании права собственности между юридическим лицом, у которого отсутствовали документы о праве собственности на здание, и муниципальным образованием, спора между которыми не имелось.

При правовой экспертизе у учреждения юстиции возник вопрос о полномочиях местной администрации заключать третейское соглашение. Муниципалитет никогда не владел зданием, не отчуждал и не приобретал его, не оспаривал прав. Поэтому в ГР права собственности было отказано. Заявитель обжаловал отказ в регистрации. Арбитражный суд также по указанным основаниям отказал в иске к учреждению юстиции.

Должно ли учреждение юстиции осуществлять регистрацию в случае противоречия решения третейского суда действующему законодательству, несмотря на недопустимость отказа в регистрации установленного судом права? Разделяя позицию И.Н.Плотниковой, полагаем, что нет. В соответствии с п. 3 ст. 9 и п. 1 ст.

17 Закона о ГР к компетенции учреждений юстиции относятся проверка действительности и юридической силы представленных заявителем документов, а также наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица (курсив авт.). Согласно ст. 5 ФЗ от 24.07.

02 №102-ФЗ “О третейских судах в Российской Федерации” спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения.

Третейское соглашение может быть заключено сторонами в отношении всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением (курсив авт.). В исковом заявлении должны быть указаны доказательства, подтверждающие основания исковых требований (ст. 23 указанного закона).

Иными словами, третейский спор о том, кому из сторон принадлежит недвижимость, должен разрешаться на основании правоустанавливающих документов. При отсутствии правоустанавливающих документов признание права может быть осуществлено по правилам особого неискового производства, что относится к компетенции арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Таким образом, для регистрации прав, установленных решением третейского суда, должно быть представлено третейское соглашение, подтверждающее наличие спорных правоотношений по поводу недвижимости. Третейское соглашение может быть выражено в виде соответствующей оговорки в договоре, по которому возник спор.

Если третейское соглашение заключено в виде отдельного документа, то в случае возникновения сомнений учреждение юстиции вправе истребовать документы, отношения по которым стали предметом третейского разбирательства, например, договоры купли-продажи, строительного подряда, совместной деятельности, отступного и пр.

То есть, при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) в постановлении от 19.12.00 №5154/99 указал следующее.

При рассмотрении иска иностранного лица о признании недействительной регистрационной записи БТИ о праве собственности ОАО на объекты гостиничного комплекса судом не было принято во внимание, что решение третейского суда не может являться основанием для ГР прав на недвижимое имущество, т.к. арбитражная оговорка, в соответствии с которой третейский суд рассмотрел спор, признана арбитражным судом недействительной4.

Таким образом, при отсутствии спорных правоотношений между сторонами третейское соглашение является недействительным, соответственно, является недействительным и решение третейского суда “о признании права”. В этом случае регистратор вправе отказать в регистрации на основании абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Закона о ГР.

Если действительно имеются спорные правоотношения по поводу недвижимости, и в третейский суд заявлен исполнительный иск (например, о передаче недвижимости), то следует иметь в виду, что в соответствии со ст.

44 Закона о третейских судах решение третейского суда исполняется сторонами добровольно в порядке и сроки, которые установлены в данном решении.

Принудительное исполнение решения осуществляется по правилам исполнительного производства на основе исполнительного листа, выданного арбитражным судом или судом общей юрисдикции.

Суд может отказать в выдаче исполнительного листа, например, если третейское соглашение является недействительным, спор не может быть предметом третейского разбирательства, решение третейского суда нарушает основополагающие принципы российского права (ст. 239 АПК РФ).

Строго говоря, может быть отказано также в регистрации прав на основании иногда принимаемых заведомо незаконных судебных решений. В случае признания права на самовольную постройку без предоставления земельного участка (ст. 222 ГК РФ) учреждение юстиции вправе запросить правоустанавливающий документ на участок.

В случае признания права в споре без участия лица, чье право зарегистрировано в ЕГРП, в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 2 и абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о ГР (в ред. от 09.06.

03 №69-ФЗ) на основании того, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, а между заявленным и зарегистрированным правом имеются противоречия.

Несмотря на определение регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством прав на недвижимость, ГР не является ненормативным актом государственного органа. Совершенный учреждением юстиции юридический акт не содержит никаких властных предписаний участникам гражданского оборота.

Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя зарегистрированного права – правоустанавливающего документа она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. ГР является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 1 ст.

2 Закона о ГР в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе.

Конституционный Суд РФ в определении от 05.07.01 №132-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО “РЕБАУ АГ” на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст.

651 ГК РФ” указал, что ГР как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Такую же позицию занял ВАС РФ. Рассматривая дело о признании недействительными ГР и свидетельства о регистрации, в постановлении от 26.06.

01 №4156/00 Президиум ВАС РФ указал, что должно оспариваться зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации, а данное требование не может разрешаться без уточнения предмета иска и привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права5.

Источник: http://dpr.ru/journal/journal_12_9.htm

Регистрация доли в праве собственности на недвижимость

Регистрация доли в квартире по решению суда
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Регистрация доли в праве собственности на недвижимость

Помимо случаев, когда право собственности на имущественный комплекс принадлежит одному субъекту, существуют ситуации, когда оно принадлежит одновременно нескольким лицам. Право общей собственности на недвижимость бывает долевой и совместной.

При долевой собственности на общее имущество, принадлежащее двум и более субъектам, возможно определить долю каждого из них.

Применительно к объекту недвижимости указанную долю не всегда можно выделить в натуре, поскольку она может не совпадать с физическими границами отдельным помещений.

Наличие доли в общей собственности подразумевает не только правоспособность распоряжаться данной долей (с ограничениями, определенными законодательством), но и возлагает обязанность нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально размеру доли.

Размер доли в праве общей собственности на недвижимость может зависеть от многих факторов: количество субъектов права при первоначальном оформлении права общей собственности; отчуждение части доли (что ведет к образованию новых долей меньшего размера); приобретение долей (что приводит к образованию долей большего размера).

Реализация правомочий субъектов при наличии права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию долевых собственников, а в случае возникновения разногласий – путем судебного разбирательства.

Правовое регулирование государственной регистрации долевой собственности

Каждый из обладателей доли в праве общей собственности может распоряжаться лишь собственной долей. В отношении объекта недвижимого имущества такое распоряжение возможно только в случае наличия факта государственной регистрации права на существующую долю.

Правила и принципы государственной регистрации доли в праве общей собственности определены в Федеральном законе от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в нормах гражданского законодательства.

Также для совершения регистрационных действий применяется Административный регламент Росреестра по оказании государственной услуги по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним (утвержден приказом МЭР от 09 декабря 2014 года № 789).

Процедура регистрации доли не отличается от общего порядка регистрации права собственности. Тем не менее, для отчуждения долей существуют свои особенности, связанные с соблюдением взаимных интересов остальных дольщиков.

Регистрацию доли в праве общей собственности осуществляют органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице территориальных подразделений.

Для совершения регистрационных действий заявитель обращается в орган Росреестра по месту нахождения имущественного комплекса и предоставляет пакет документов, идентичный общим случаям регистрации прав, однако имеющий особенности, предусмотренные законом.

 Основные правила совершения регистрационных действий

До недавнего времени любая сделка по отчуждении доли в праве общей долевой собственности требовала лишь соблюдение порядка извещения остальных дольщиков. В этой ситуации правообладатель доли был обязан уведомить с письменным извещением остальных участников общей собственности о предстоящем заключении договора, указав цену и иные существенные условия будущего отчуждения.

Законодательство предоставляет дольщикам один месяц на принятие решения о реализации права приоритетного выкупа доли на условиях, заявленных продавцом. В случае отказа остальных дольщиков от приобретения доли либо при отсутствии их решения, по истечении одного месяца собственник доли мог заключать следку по отчуждению доли на общих основаниях.

Указанное правило сохраняет свою силу и по настоящее время, однако в ФЗ-122 была введена новелла об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности, вступившая в силу с 1 сентября 2016 года. Данное условие действует и в случаях, когда в рамках одной сделки все дольщики отчуждают свои доли.

Обязательное удостоверение таких сделок у нотариуса позволяет уменьшить месячный срок, предоставленный на уведомление остальных дольщиков. Теперь, если нотариусу будут предоставлены документы, подтверждающие отказ остальных дольщиков от приобретения доли, сделка может быть совершена до истечения месячного срока.

При совершении регистрационных действий в отношении доли органы Росреестра указывают ее точный размер в числовом значении, а также сведения об остальных субъектах, владеющих долями в праве общей собственности.

Право общей долевой собственности, возникшее до введения в действие ФЗ-122 подлежит регистрации в общем порядке.

За совершение регистрационных действий в отношении сделок с долями на имущественный комплекс предусмотрена уплата госпошлины:

  • Регистрация доли в праве общей долевой собственности, в том числе и возникшей до введения в действие ФЗ-122 – 2 тысячи рублей для граждан (по отдельным объектам – 350 рублей) и 22 тысячи рублей для организаций;
  • Регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – 200 рублей. 

Где найти информацию про государственную регистрацию долевой собственности (долей)?

Уполномоченный орган по совершению регистрационный действия (Росреестр) на своем официальном сайте (https://rosreestr.ru/site/) содержит исчерпывающую информацию практически по каждому вопросу регистрации прав.

На указанном сайте можно найти общую информацию о координатах территориальных подразделений Росреестра (https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/), о видах и способах предоставляемых государственных услуг (https://rosreestr.ru/site/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/).

Отдельная страница ресурса посвящена регистрационным действиям с недвижимостью, в том числе и долями: https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/

Там можно найти не только перечень документов, необходимых для регистрации, но и записаться на прием к государственному регистратору в порядке электронной очереди, а также подать заявление в электронной форме с использованием портала госуслуг (https://www.gosuslugi.ru/).

Источник: https://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/registraciya-doli-v-prave-sobstvennosti-na-nedvizhimost.html

Верховный суд разрешил принудительный выкуп доли в недвижимости

Регистрация доли в квартире по решению суда

Во всех смыслах уникальное решение вынес Верховный суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Проверив все доводы и прежние судебные решения, Верховный суд постановил – права того, у кого “кусок” в общей собственности больше, могут быть защищены принудительной выплатой  денежной компенсации остальным собственникам.

При этом “мелкие” собственники утрачивают право на свою долю.

В последнее время проблема множества долей в одной недвижимости обострилась до невозможности. Но особой напряженности она достигла в крупных городах.

Граждане покупают в прямом смысле один-два метра в квартире и в лучшем случае получают вожделенную прописку, в худшем, вселяются и выживают тех, у кого доля больше.

На продаже долей в квартирах теперь специализируются сотни весьма специфических риелторских агентств, количество которых растет как грибы после дождя.

До недавнего времени, что делать с этой ситуацией не знал никто. Правоохранительные органы в лучшем случае не вмешивались, кивая на Конституцию, которая защищает интересы собственника недвижимости, пусть даже одного квадратного метра.

Суды также принимали решения, которые лишь усугубляли ситуацию. Вокруг мелких долей в общей недвижимости криминал, интересы риелторов и собственников долей сплелись в тугой и опасный узел.

На этом фоне решение Верховного суда приобретает особую ценность, так как объясняет нижестоящим судам, как применять закон в похожих исках.

В нашем случае “квартирно-долевая” ситуация сложилась следующим образом. Москвичка обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она купила трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Когда брак распался, райсуд признал за женщиной 13/14 доли в “трешке”. Бывшему мужу суд определил 1/14, что в переводе на квадратные метры соответствует двум с половиной квадратным метрам.

После суда бывший супруг больше в квартире не появился, так как жил по другому адресу. Но прошел год и с долей в два квадратных метра начались удивительные подвижки. Сначала мужчина заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания.

Молодой человек стал собственником отцовской доли, чем не преминул воспользоваться, быстро прописавшись в квартире, где жили бывшая жена и двое детей. Следом новый собственник прописывал на два метра свою дочь.

Позже отец разрывает договор пожизненного содержания с сыном и подписывает такой же договор с невесткой. Теперь уже она становится собственницей 1/14 доли в трехкомнатной квартире.

Правда, никто из вновь прописавшихся собственников в нее так и не вселился.

Зато измученная бывшая жена пошла в суд и попросила прекратить право собственности новых жильцов на два метра, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником.

Обиженные новые собственники написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру и жить. И еще они попросили выделить им одну комнату в квартире.

Дело рассматривал Тушинский районный суд. Он решил согласиться с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Встречный иск бывшего мужа о вселении на два метра суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон, суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Женщина с таким вердиктом не согласилась, так как ситуация запуталась окончательно. Она дошла до Верховного суда, который дело пересмотрел и поддержал истицу.

Верховный суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды “существенно нарушили нормы материального права”.

Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить их право собственности

Вот как рассуждали судьи Верховного суда. Спорная “трешка” состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадратных метра и двух проходных в 8 и 16 метров. На 1/14 доли приходится ровно 2,5 метра жилой площади и такого помещения в квартире – нет.

Отказывая женщине в ее просьбе о прекращении прав собственности всех, вновь прописавшихся и выплате им компенсации, райсуд привел статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

А собственник выделить ему долю не просил. Ребенка суд оставил, так как где ему жить решают родители, а они стали собственниками “своих” двух метров. Бывшего мужа суд оставил, так как он был вселен к собственнице – жене во время брака, а после развода он по Жилищному кодексу (ст.

31) “не утратил право пользования квартирой по месту регистрации”.

Но Верховный суд на ту же ситуацию посмотрел по-другому. По Гражданскому кодексу общее имущество можно делить. По согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник может получить долю деньгами. С его согласия.

Но суд вправе, если доля незначительна и ее нельзя выделить, и без согласия собственника заменить ее деньгами. Об этом говорит та же 252-я статья, но другой ее пункт – 4-й. Правда, без согласия граждан такое решение о компенсации выносит только суд.

Для собственника, решение о компенсации автоматом прекращает его право собственности.

Верховный суд специально подчеркнул, что разрешая это, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций. И такие решения можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Вот аргументы Верховного суда. Выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя. Выделить новым хозяевам “часть общего имущества, соразмерное их доле”, как записано в 247-й статье ГК, также невозможно.

Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди. Невестка, заключая договор пожизненного содержания со свекром, знала о сложившейся вокруг квартиры ситуации. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался.

Невестка до предъявления иска бывшей женой в квартиру не просилась и нигде не оспаривала ситуацию.

Воспользоваться долей в 2 квадратных метра невозможно, как не получается и ее выделить в натуре. По статье 288 ГК – жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить.

Но ситуация уникальна тем, что трешка при таком споре перестанет быть жильем. Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью,  если к ним вселят чужих.

Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей, которые предложил истице выплатить.

Верховный суд отменил все старые решения судов и сам вынес новое, что бывает исключительно редко. Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить право собственности всем новым жильцам.

По поводу ребенка новых собственников суд сказал, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной “трешке” никогда не жили (ст. 20 ГК). А соответственно право пользования квартирой не приобрели.

Определение Судебной коллегии по Гражданским делам Верховного суда РФ от 3 апреля 2012 года № 5-В11-134.

Кстати

В прошлом году много шума наделала информация, что в России могут установить минимальную долю собственности в квартирах. Сегодня такой цифры не существует.

Весной 2011 года в СМИ появились сообщения, что председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников предлагает законодательно определить размер минимальной доли собственности в квартирах.

Вопрос о необходимости регулирования размера доли в квартире обсуждался еще во время принятия нового Жилищного кодекса, вступившего в силу в 2004 году, но приняты эти изменения так и не были

У законопроекта было много противников, которые заявляли, что государство пытается управлять частной собственностью, а такого быть не должно. Но этот нужный законопроект пока так и не стал законом.

Источник: https://rg.ru/2012/12/10/reshenie-site.html

ПреступлениямНет