Нужно ли согласие банка на раздел земельного участка находящегося в залоге

Раздел земельного участка находящегося в ипотеке

Нужно ли согласие банка на раздел земельного участка находящегося в залоге

2 741 просмотров

Раздел земельных участков при разводе подчиняется общим правилам раздела совместного имущества супругов. Но что делать, если земельный участок обременен ипотекой? Можно ли разделить такой участок и как это осуществить?

Общие правила раздела ипотеки

Независимо от того, заключали ли супруги договор ипотеки как созаемщики или как должник и поручитель, они всегда несут солидарную ответственность. Это означает, что в случае просрочки платежа банк может взыскать задолженность с любого из супругов или с них обоих.

Раздел ипотечного долга всегда предполагает превращение обязательства из солидарного в долевое, то есть каждый из супругов будет обязан выплатить банку лишь свою долю.

Соответственно, в случае просрочки платежа банк может предъявить требования только к супругу, допустившему просрочку, и только в размере его части долга.

Поскольку риск невозврата средств должниками в этом случае увеличивается, раздел долга по ипотеке допускается только с согласия банка.

Если такое согласие получено, возможны следующие варианты раздела ипотеки:

  • исходя из равенства долей – платеж делится поровну, при этом каждому супругу присуждается ½ доли в праве собственности на заложенное имущество;
  • если есть основания для отступления от принципа равенства – долг и платеж разделяются пропорционально присужденным долям в заложенном имуществе;
  • возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств;
  • продажа предмета залога и возврат остатка долга банку. Оставшиеся после погашения ипотеки средства делятся поровну, если не достигнута иная договоренность.

В отсутствие согласия банка суд может лишь определить доли в заложенном имуществе и зафиксировать размер платежа по ипотеке отдельно для каждого должника. Ответственность бывших супругов при этом останется солидарной.

Особенности возникновения ипотеки на земельный участок

Ипотека земельного участка, как правило, связана с индивидуальным жилищным строительством, и возникает в следующих случаях:

  • супруги берут кредит на приобретение земли для строительства здания – в этом случае речь идет об ипотеке участка по договору. На строительство здания разрешения банка не требуется, но такое здание также обременяется ипотекой (передается банку в залог);
  • у супругов уже есть участок, а сам кредит оформляется на приобретение/возведение дома – в этом случае ипотека земельного участка для дома возникает в силу закона. Залогодержателем выступает банк, предоставивший заем на покупку/строительство здания.

В обоих случаях ипотека возникает в момент государственной регистрации права собственности на недвижимость (участок или здание) и в обоих случаях существует ряд сложностей, связанных с разделом земельного участка в случае развода.

Можно ли разделить земельный участок в ипотеке?

Обремененный залогом участок может быть разделен при одновременном соблюдении трех условий:

  1. Этого требуют интересы супругов и их несовершеннолетних детей;
  2. Раздел соответствует закону и не исключает нормальное и юридически допустимое использование недвижимости, расположенной на данном участке;
  3. Раздел участка не нарушает прав и интересов третьих лиц.

Как правило, раздел земельного участка производится при разделе расположенного на нем дома (в том числе, недостроенного).

Обратите внимание! Важным принципом земельного законодательства является единство юридической судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено. Исходя из этого положения, раздел здания невозможен без раздела участка и наоборот – участок не может быть поделен, если здание такому разделу не подвергалось.

В каких случаях делится земельный участок в ипотеке?

Как было сказано выше, раздел земельного участка в ипотеке возможен, если при этом не нарушаются нормы земельного, градостроительного, административного и гражданского законодательства.

Какие нормы должны быть соблюдены? Прежде всего, площадь образуемого земельного участка должна быть в пределах допустимых значений. Такие значения устанавливаются властями отдельно для каждого региона и(или) города.

Примерные предельные значения участков для ИЖС — от 300 до 3000 кв.м.

ВАЖНО: Собственные нормативы могут быть установлены для отдельных районов или микрорайонов города. О минимальной величине земельных участков под застройку лучше заблаговременно уточнить в муниципалитете по месту нахождения участка.

Допустимые значения участков могут меняться в зависимости от материала дома, плотности застройки в данной местности и других факторов.

Помимо этого, раздел участка не допустим, если:

  • он мешает использованию здания/части здания;
  • он препятствует завершению строительства дома;
  • он делает невозможным использование земли по назначению;
  • он влечет за собой изломанность границ, чересполосицу;
  • иным образом мешает рациональному использованию земли и построек.

Во всех перечисленных случаях раздел в натуре земельного участка не производится. В противном случае решение суда будет неисполнимо.

Способы и процедура раздела участка

Процедура раздела участка в ипотеке включает следующие этапы:

  • определение долей супругов в праве собственности на участок и здание;
  • проведение межевания, в ходе которого устанавливаются границы новых самостоятельных участков, размещаются межевые знаки, рисуются чертежи;
  • присвоение адресов новым участкам;
  • постановка новых объектов недвижимости на кадастровый учет;
  • регистрация права собственности на новые участки.

При разделе заложенного земельного участка ипотека сохраняется в отношении каждого вновь образованного участка, если иное не установлено соглашением собственника недвижимости и банка.

Первым пунктом процедуры раздела участка является определение долей супругов. Доли могут быть установлены соглашением сторон или судебным постановлением.

Если стороны намерены урегулировать вопрос мирным путем, они могут заключить соглашение о разделе имущества или об определении долей в общем имуществе, которое будет регламентировать и размер доли, которая причитается супругу, и размер платежа по ипотеке. Если такое соглашение согласовано с банком, и он не возражает против трансформации солидарного ипотечного обязательства в долевое, то следующим этапом будет внесение изменений в кредитный договор.

При наличии между супругами споров раздел имущества и долгов проводится судом. Подробнее об особенностях и порядке раздела ипотеки при разводе смотрите отдельную публикацию.

Судебный процесс раздела участка в ипотеке имеет следующие особенности:

  • В рамках дела назначается землеустроительная, а если разделу подлежит дом, то еще и строительно-техническая экспертиза для решения вопроса о возможности и целесообразности раздела, а также предложения его вариантов;
  • К участию в деле в качестве третьего лица привлекается банк.

Пример: Жилой дом, приобретенный с использованием ипотечного кредитования, по итогам строительно-технической экспертизы был признан подлежащим фактическому разделу на две изолированные части.

При вынесении судом решения также была решена судьба земельного участка под домом, а именно произведен его раздел в ½ долях между каждым из супругов. В ходе исполнения решения было произведено межевание участка, его фактически раздел, присвоение отдельных номеров каждой половине дома.

Фактически, индивидуальный жилой дом после исполнения решения был перепланирован и перестроен в двухквартирный жилой дом.

ВАЖНО: Сложности при разделе земельного участка в ипотеке возникают именно при необходимости физического раздела данного имущества. Формальный раздел с признанием права общей долевой собственности, как правило, никаких проблем на практике не вызывает.

Что делать, если раздел участка невозможен?

Невозможность раздела земельного участка в натуре ввиду его небольшого размера или по иным причинам оставляет супругам выбор из 3 вариантов:

  • передача участка в единоличную собственность одного супруга с выплатой второму соразмерной компенсации. В этом случае обязанность по выплате ипотечного долга ляжет на плечи только одного супруга;
  • продажа участка и перевод ипотечного долга на третье лицо;
  • установление порядка пользования общим участком.

Порядок пользования участком можно определить в добровольном или судебном порядке.

Если имеет место обращение в суд, то обычно не обходится без назначения землеустроительной экспертизы, при которой эксперт предлагает наилучшие для супругов варианты совместного использования имущества.

При наличии дома эксперт, составляя заключение, учитывает его планировку, назначение помещений, вариант прокладки инженерных коммуникаций и многие другие факторы.

Итогом экспертизы будет однозначный ответ о возможности или невозможности раздельного использования дома и земельного участка, а также один или несколько вариантов фактического раздела дома в натуре.

Помимо заключения эксперта, суд принимает во внимание:

  • как распределены доли в общем имуществе;
  • есть ли между супругами договоренность (устная или письменная) о порядке использования имущества, подтвержденная многолетней практикой;
  • удобство использования земли и дома для супругов.

Отношения супругов по использованию участка и здания относятся к числу длящихся, а значит, установленный порядок может быть впоследствии скорректирован.

Определение порядка пользования общим имуществом государственной регистрации не подлежит. Судебный акт в этой части исполняется с участием представителей ФССП.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/razdel-zemelnogo-uchastka-nahodyashhegosya-v-ipoteke/

Нужно ли согласие банка на раздел земельного участка находящегося в залоге

Нужно ли согласие банка на раздел земельного участка находящегося в залоге

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Нужно ли согласие банка на раздел земельного участка находящегося в залоге». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Заявитель сослался на положения п.

45 постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым правило об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним применяется только в случае, если залогодатель является собственником либо арендатором земельного участка.

Если речь идет о подобном земельном участке, он будет выступать в качестве гарантии исполнения кредитных обязательств собственником. Если условия не будут исполнены полностью или частично, банк имеет право продать участок. Все необходимые условия разделения земельного надела описаны в главе 1 статьи 11.

4 Земельного кодекса РФ. Результатом этой процедуры становится создание новых участков способом раздела. В то же время участок в первоначальном виде больше не существует.

В виде исключения можно привести садовые и огородные участки, образование которых происходит после деления территорий соответствующего сообщества.

Как снять обязательства по обременению земельного участка?

Кроме того, риски могут быть связаны с типичными для арендных отношений ситуациями, как-то: не проведение капитального и/или текущего ремонта, порча арендованного имущества, право на отделимые/неотделимые улучшения и прочие.

Обратите внимание! Важным принципом земельного законодательства является единство юридической судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Специалисты Управления рекомендуют застройщикам земельных участков при заключении договоров об ипотеке обратить внимание и на такое условие договора: возникает ли ипотека на возведенные на заложенном земельном участке объекты недвижимости.

Если договором не предусмотрено условие, что ипотека на такие объекты не возникает, то следует помнить, что согласно Федеральному закону об ипотеке (залоге недвижимости) все объекты недвижимости, построенные на земельном участке, находящемся в залоге, также обременяются ипотекой. При этом ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, для чего в регистрирующий орган необходимо представить отдельное заявление.

Свидетельство Эл №ФС 77-31590. Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.

В России с каждым годом растет количество ипотечных сделок, заключенных между банками и лицами, состоящими в браке.

После расторжения брака возникает много вопросов о том, как разделить имущество, находящееся в залоге, поскольку банки добровольно согласия о разделе такого имущества не дают.

В числе таких вопросов: требуется ли согласие залогодержателя, если в суде предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге?

Все отношения, возникающие при совершении сделок с землей, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 11.8 определяется, каким образом обеспечивается сохранность прав собственника и возникает обременение участка.

Оставшиеся после погашения ипотеки средства делятся поровну, если не достигнута иная договоренность.

В отсутствие согласия банка суд может лишь определить доли в заложенном имуществе и зафиксировать размер платежа по ипотеке отдельно для каждого должника. Ответственность бывших супругов при этом останется солидарной.

Особенности возникновения ипотеки на земельный участок Ипотека земельного участка, как правило, связана с индивидуальным жилищным строительством, и возникает в следующих случаях:

  • супруги берут кредит на приобретение земли для строительства здания – в этом случае речь идет об ипотеке участка по договору.

Нормативная база по продаже ипотечного земельного участка

Это возможно, как и в случае с продажей обычного участка без обременения. Но понадобятся дополнительные действия и сбор соответствующих документов.

В каких случаях делится земельный участок в ипотеке? Как было сказано выше, раздел земельного участка в ипотеке возможен, если при этом не нарушаются нормы земельного, градостроительного, административного и гражданского законодательства.

Отсутствие отдельного заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона влечет приостановление государственной регистрации права и, как следствие, увеличивает срок регистрации.

А сотрудник Росреестра, принимающий документы, не имеет технической возможности увидеть залог земельного участка и не проводит правовую экспертизу документов.

Поэтому необходимо самому заявителю обратить внимание сотрудника на возникновение ипотеки в силу закона.

Доверитель обратилась к нам за юридической помощью.

Требовалось добиться раздела имущества, нажитого в период брака, в том числе квартиры, в отношении которой заключен брачный договор, а также признания брачного договора недействительным.

При этом доверитель хотела, чтобы квартира, которая по брачному договору являлась личной собственностью бывшего супруга, досталась ей. От остального она готова была отказаться.

Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес.

Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков, сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки.

Владелец территории, которая подлежит разделению, после проведения подобной процедуры получает право владения всеми новыми участками.

Залог может возникать не только в силу договоренностей сторон, но и в силу обстоятельств, указанных в законе. Т.е. в силу акта изданного Федеральным собранием РФ или законодательными собраниям субъектов РФ.

По условиям договора, залогодержателю передавалось право аренды земельного участка, на котором, собственно, и размещается здание, выступающее в качестве залога. При этом договору ипотеки было отказано в государственно регистрации по той причине, что согласие собственника данного вида имущества на передачу права аренды в залог получено не было.

Залогодержатель посчитал, что данный отказ противоречит установленным законодательным нормам, а потому подал заявление в арбитражный суд .

Во время разделения земельного участка образуются новые наделы, а первоначальная территория перестает существовать. Исключениями являются только случаи, которые указаны в пункте 4 статьи 11.4 ЗК и в других законодательных актах (в частности, в федеральном законе №214-ФЗ).

В рамках банкротного дела «Автосервисной компании «Статус Авто» конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных с ООО «Торговый комплекс «Южный».

По условиям этих договоров в залог комплексу переданы принадлежащие должнику объекты недвижимости.

В управлении Росреестра по Республике Татарстан увеличивается количество приостановлений государственной регистрации права собственности на объекты капитального строительства, возведенные на земельных участках, находящихся в залоге (ипотеке).

Планируя покупку земельного участка необходимо проверить, нет ли на нем такого обременения, как ипотека. Зачастую граждане сталкиваются мошенничеством в данной области.

Договор по ипотеке не содержал условие о том, что возведенный на участке дом не будет обременяться ипотекой. После завершения строительства дома необходимо зарегистрировать право собственности на него.

При обращении в Управление Росреестра помимо заявления о государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом необходимо представить отдельное заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона. При этом государственная пошлина (350 рублей) уплачивается только за регистрацию права собственности.

Какие нормы должны быть соблюдены? Прежде всего, площадь образуемого земельного участка должна быть в пределах допустимых значений.

Во время проведения таких работ не только происходит раздел надела, но и устанавливаются новые границы. Участок привязывается к определенной местности, что позднее позволяет определить его площадь.

Единственные ограничения для собственника связаны с пользованием этим имуществом. На время действия договора аренды пользование имуществом для собственника ограничено, «обременено» правами арендатора (ст. 650 ГК РФ).

Как добиться у банка согласия на раздел земельного участка находящийся в ипотеке

В том случае, когда владельцем территорий является государство или муниципалитет, после изменений разделенные участки сохраняют свой правовой статус. Покупаемое жилье остается в залоге. Принадлежа покупателю, оно находится в таком положении, что банк может, за его счет возместить свои потери. Т.е. залог служит своеобразной страховкой.

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к решению о заключении мирового соглашения в отношении квартиры, находившейся в залоге у банка. В мировом соглашении они просили признать брачный договор недействительным.

В соответствии с текстом соглашения ответчик признавал, что квартира переходит в собственность доверителя, при этом доверитель обязалась компенсировать ответчику стоимость квартиры путем ежемесячного перечисления суммы, необходимой для исполнения кредитного обязательства.

В управлении Росреестра по Республике Татарстан увеличивается количество приостановлений государственной регистрации права собственности на объекты капитального строительства, возведенные на земельных участках, находящихся в залоге (ипотеке).

Специалисты Управления рекомендуют застройщикам земельных участков при заключении договоров об ипотеке обратить внимание и на такое условие договора: возникает ли ипотека на возведенные на заложенном…

Перечень необходимых документов — что потребуется для оформления?

Погашение ипотеки считается исполнением условий соглашения. В результате обременение можно снять при совместном заявлении залогодержателя и залогодателя.

В нашей практике был случай, когда супруги заключили брачный договор, в соответствии с которым все имущество находилось в общей совместной собственности, за исключением квартиры, ставшей впоследствии предметом спора в суде.

Квартира была приобретена за счет кредитных средств и являлась предметом ипотеки.

Интересно, что заключение брачного договора и его условия были требованием банка, преследовавшего свой коммерческий интерес, так как доверитель в период заключения кредитного договора находилась в декретном отпуске и была неплатежеспособна.

О минимальной величине земельных участков под застройку лучше заблаговременно уточнить в муниципалитете по месту нахождения участка.Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков.

Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков, сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки.

Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.

Источник: http://luxplit.ru/strakhovoe-pravo/8907-nuzhno-li-soglasie-banka-na-razdel-zemelnogo-uchastka-nakhodyashhegosya-v-zaloge.html

Оценка земельных участков для целей залога

Нужно ли согласие банка на раздел земельного участка находящегося в залоге


В.И. Петров

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет сферу залоговых отношений.
Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки.

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах договора аренды с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 62.1.

Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства п передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

  1. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1.
  2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

  1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ.
  2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Таким образом, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» используется понятия залоговой стоимости, отсутствующие в Федеральных стандартах оценки.

Залоговая стоимость – стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, но мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.
В МСО дается определение ипотечной стоимости.

Ипотечная стоимость представляет собой технику оценки долгосрочного риска. Поэтому как таковая она не является базой оценки стоимости. Ипотечная стоимость – это техника, которая прежде всего используется банками в ряде Европейских стран».

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

Смысл определения залоговой стоимости – объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

  1. основная сумма кредита;
  2. проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;
  3. штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога.

В отчет об оценке объектов недвижимости для целей залога рекомендуется включать следующие разделы:

1. Характеристика объекта залога. Если в качестве объекта оценки выступает земельный участок, то описание объекта должно включать следующую информацию:

а) целевое назначение — категория земель;
б) площадь;
в) правоустанавливающие документы с указанием срока действия;
г) разрешенное использование участка, функционально обеспечивающего оцениваемый объект.

Особое внимание при описании объекта оценки для целей залога также следует уделять местоположению, а именно факторам, которые характеризуют преимущества и недостатки места нахождения оцениваемого объекта. К таким факторам можно отнести:

  • указание точного адреса объекта;
  • конкретизация места нахождения объекта;
  • краткая характеристика административного деления населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект;
  • указание наименования административного района;
  • отражение престижности местоположения оцениваемого объекта;
  • указание удаленности от центра населенного пункта;
  • характеристика транспортной доступности.

2. Оценка рыночной стоимости объекта залога и прогноз ее изменения на период предоставления кредита.
3. Результаты анализа ликвидности объекта залога с обоснованием типичного срока экспозиции.
4.

Оценка ликвидационной стоимости объекта залога (может проводиться по просьбе конкретного банка).
5.

Анализ возможных издержек при вынужденной продаже объекта залога в случае невыполнения своих обязательств заемщиком.

Залоговая стоимость оцениваемой недвижимости определяется в следующей последовательности:

Этап 1. Оценка рыночной стоимости объекта залога.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости», рыночная стоимость определяется оценщиком при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.

Обычно банк принимает в залог объект, исходя из его текущего использования, и будет обращать внимание на то, чтобы рыночная стоимость, определенная оценщиком, удовлетворяла этому критерию.

Этап 2. При необходимости корректировка значения рыночной стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости объекта залога на дату окончания кредитования. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом очевидных тенденций изменения рыночных цен на аналогичное имущество, ликвидности имущества, норм амортизации и т.п.

Этап 3. Расчет скидки на вынужденный характер продажи и коэффициента залогового дисконтирования.

В качестве показателей ликвидности используется среднее время экспозиции, которое можно узнать у риелторских фирм или из опубликованных аналитических обзоров.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики (износ, состояние инженерных коммуникаций), соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, размер и др.

Коммерческими банками для определения стоимости вынужденной продажи рекомендуются следующие скидки.

Коэффициент залогового дисконтирования учитывает риски, обусловленные ипотекой. Риски, размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения величины кредита разделяются на две части:

  1. Риски, связанные с кредитной задолженностью – сумма основного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов.
  2. Риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией:
  • расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгрузочные работы, транспортные расходы);
  • уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества;
  • оплата посреднических услуг;
  • возможные судебные издержки.

В Германии и Бельгии закон об ипотеке разрешает банкам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки ипотечного залога, но стоимость залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости недвижимости. В Германии Федеральный закон об оценке от 1988 г. требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий.

Все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли.

Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 м2 незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект недвижимости.

Источник: http://www.cons-s.ru/articles/77

Может ли быть залогом при ипотеке земельный участок

Нужно ли согласие банка на раздел земельного участка находящегося в залоге

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы:

3.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Может ли участок быть в залоге у физ лица при ипотеке

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Пример: Жилой дом, приобретенный с использованием ипотечного кредитования, по итогам строительно-технической экспертизы был признан подлежащим фактическому разделу на две изолированные части.

При вынесении судом решения также была решена судьба земельного участка под домом, а именно произведен его раздел в ½ долях между каждым из супругов.

В ходе исполнения решения было произведено межевание участка, его фактически раздел, присвоение отдельных номеров каждой половине дома.

Публичные торги по продаже заложенного земельного участка проводятся по месту его нахождения.

Если торги объявлены несостоявшимися (когда на торги явилось менее двух покупателей; на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок), залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенный земельный участок по его начальной продажной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Залог земельного участка (ипотека)

Многие банки предпочитают не выдавать ипотеку под залог земельного участка. Все дело в том, что с данным процессом связаны определенные риски, ведь определить истинную стоимость недвижимости иногда слишком сложно. К тому же, земля может внезапно потерять свою прежнюю ценность.

Залог под земельный участок: необходимые документы и юридические правила оформления

Под залог земельного участка ипотечный кредит оформляется по тем же правилам, что и под залог недвижимости, приобретаемой заемщиком. Есть моменты, которые стоит учесть.

Одним из них является совместное владение земельным участком, например, супругами. Тогда земельный участок может выступать залогом ипотечного кредитования при письменном согласии второго супруга.

Такой вопрос легко может быть оформлен грамотным юристом или нотариусом за соответствующую оплату.

Интересное:  Некачественный автомат защиты

Можно ли взять ипотеку под залог земельного участка

  • Невозможно ипотечное кредитование земельных участков, которые находятся во владении муниципалитета либо государства.
  • Невозможно предоставить в качестве залога земельный участок либо его часть, когда площадь ниже допустимого минимума. Данная величина устанавливается региональными властями.
  • До момента предоставления участка в качестве залога необходимо выполнить соответствующий кадастровый учет, размежевание участка и оформление прав.
  • В случае аренды, законный владелец может предоставить участок в качестве залога на срок, не превышающий срока аренды. Необходимо письменное подтверждение согласия.

    Однако большинство банков все же отказывают в предоставлении ипотеки, предпочитая заемщиков, которые являются непосредственно владельцами.

  • На момент обращения в банк за займом, земельный участок не должен иметь невыплаченная ипотека, с участием такого объекта в качестве залога.

  • Участок не должен располагаться на территории национального парка или закрытого территориального образования.

Ипотека под залог земельного участка

  1. Залоговое право определяет ряд принципов, на основании которых при ипотечном кредитовании участка право залога расположенных на нем построек, зданий залогодателя не применяется.
  2. Ипотека имеет ряд дополнительных условий в договоре, а также дополнительной документацией.

    В случае их отсутствия, регистрирующим органом может быть отказано в совершении процедуры государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Особенности ипотеки земельных участков

Закон об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного исключительно после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Ипотека (залог) земельных участков

  • При ипотеке земельного участка право залога сохраняется за банком. То есть, не только заемщик может строить, что ему вздумается, на залоговом земельном участке: банк также сохраняет за собой такое право.

    Более того, для того чтобы построить на земельном участке здание, банку даже не потребуется разрешение собственника – в некоторых случаях.

  • Заемщик, после подписания кредитного договора, будет иметь права на все возведенные на его участке строения.

  • Если в стандартной ипотеке залогом может стать доля в квартире, то доля земельного участка залогом для такого кредита не является. Если земля находится в долевой собственности, его можно заложить только в том случае, если у заемщика будут согласия всех остальных владельцев такого участка.

    То же правило действует и при оформлении такого вида кредитования, как ипотека права аренды земельного участка.

  • Процентные ставки, как правило, значительно выше, чем в классической ипотеке. Это легко объясняется: квартира в качестве залога признается банком гораздо ликвиднее, чем земля.

  • Арендованный земельный надел в ипотеку оформить можно, если срок его аренды превышает срок кредитования.

Интересное:  Бензин и дизельное топливо субсидии

Ипотека на земельный участок — особенности и предложения банков

Раздел ипотечного долга всегда предполагает превращение обязательства из солидарного в долевое, то есть каждый из супругов будет обязан выплатить банку лишь свою долю.

Соответственно, в случае просрочки платежа банк может предъявить требования только к супругу, допустившему просрочку, и только в размере его части долга.

Поскольку риск невозврата средств должниками в этом случае увеличивается, раздел долга по ипотеке допускается только с согласия банка.

Раздел земельного участка находящегося в ипотеке

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог (ипотека) земельного участка

Любое кредитование, будь то ипотека или заем на авто, предполагает наличие какого-либо залога.

Это служит своеобразной страховкой, гарантом банку в случае непредвиденных обстоятельств, ухудшения здоровья заемщика, а также при возникновении других обстоятельств, препятствующих погашению займа.

Залогом может быть практически любое имущество, имеющее некую материальную ценность и ликвидность. Квартиры, дома, автомобили, земельные участки и т.д. Однако обязательно требуется одобрение банка на принятие того или иного имущества в качестве залога.

Ипотека под залог земельного участка: быть или не быть

Не допускается ипотека земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а также земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного субъектом РФ и органом местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Не допускается и залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

03 Янв 2019      uristikin         42      

Источник: https://alpha-urist.ru/darenie-nedvizhimosti/mozhet-li-byt-zalogom-pri-ipoteke-zemelnyj-uchastok

ПреступлениямНет