Добропорядочный покупатель земельного участка

Верховный суд разъяснил, как защитить права покупателю сомнительного участка

Добропорядочный покупатель земельного участка

Полезное разъяснение сделал Верховный суд РФ, пересмотрев итоги судебной битвы, одной из сторон которой оказался честный человек, к несчастью, купивший несколько соток земли с “темным прошлым”.

Такая неприятность – столкнуться с мошенником – может случиться с каждым, поэтому толкование норм закона, защищающего добросовестного покупателя, может оказаться полезным многим гражданам, ведь аферы с землей и недвижимостью одни из самых распространенных.

Это случилось в Ленинградской области. Там в суд с иском обратился районный прокурор. По мнению представителя надзорного ведомства, действующего в интересах местной администрации, надо забрать дачный участок у проживающего тут гражданина, передать его чиновникам и признать построенный им на участке дом самостроем, который надлежит снести.

Почему в ЮФО буксует инвентаризация дач и садовых участков

Все дело оказалось в земле, которую несколько лет назад купил ответчик. Выяснилось, что у соток очень мутное прошлое. В начале 90-х годов земля по решению местной администрации была передана некоему гражданину, и он оформил на нее право собственности.

Спустя девять лет по договору купли-продажи земля перешла ко второму собственнику, а еще через четыре года к третьему. Этот третий покупатель и оказавшийся последним собственником, получил иск от прокурора.

Махинацию с землей, как оказалось, провел второй собственник и позже избавился от этого участка.

За несколько лет владения землей последний покупатель увеличил участок – купил еще несколько соток. Построил на этой земле дом. При этом он все сделал строго по закону: дом и землю зарегистрировал, оформил, на дом получил адрес. Жить бы да радоваться, но тут начались проблемы.

История земли, о которой идет речь, такова: спустя пару лет после последней продажи участка на продавца было заведено уголовное дело по статье “мошенничество с использованием своего служебного положения”.

Второй собственник земли в прошлом был чиновником и занимался земельными отношениями. Когда против него было возбуждено уголовное дело, на несколько участков, к которым он имел отношение, наложили арест.

Спустя несколько лет арест сняли, а дело прекратили за истечением срока давности. Бывший чиновник поспешил сотки продать.

Районный суд дело рассмотрел и прокурору в иске отказал. По мнению суда, дом, который построил честный владелец участка, нельзя назвать самовольной постройкой. Суд подчеркнул – местная власть “предпринимала действия по легализации прав собственности” нашего ответчика: она продлевала ему разрешение на производство работ, дала почтовый адрес, согласовывала границы участка и прочее.

А еще райсуд сказал, что никаких решений по мошенничеству продавца в итоге так и не было принято.

Но областной суд с таким решением не согласился. Он отменил решение районных коллег и встал на сторону прокурора.

Дом, по ее мнению, ответчик построил на похищенном участке – значит, это самовольное строение, его надо снести.

А то, что в отношении бывшего чиновника нет приговора, ничего не значит, прекращенное уголовное дело – не основание для “освобождения от гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный в результате преступления”.

Местные суды вообще не дали оценки тому факту, что более шести лет администрация ничего не делала, чтобы восстановить свои права на участок

Пришлось добросовестному собственнику участка идти в Верховный суд. Там дело изучили и с мнением областного суда не согласились. Вот как пересмотрел спор Верховный суд.

По Гражданскому кодексу (статья 301) собственник вправе требовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Был совместный Пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов о спорах, связанных с защитой прав собственности (N 10/22 от 29 апреля 2010 года).

На нем было сказано, что собственник вправе требовать свое имущество из чужого владения независимо от возражения ответчика о том, что тот добросовестный приобретатель, если докажет, что имущество у него отняли помимо его воли.

Из этого вывода Верховный суд делает такое заключение – юридически значимым доказательством в подобных спорах является установление факта, как имущество выбыло из владения собственника – по его воле или против его воли.

“РГ” – советы: Как зарегистрировать дом по “дачной амнистии”

В нашем случае суды вообще не поставили этот вопрос – какова была воля местной районной администрации по отношению к спорному участку. Суды лишь констатировали, что уголовное дело по земле было прекращено.

Местные суды вообще не дали оценки тому факту, что более шести лет администрация ничего не делала, чтобы восстановить свои права на участок. Наоборот, чиновники администрации “совершали действия”, которые, по мнению Верховного суда, говорят о признании ими прав последнего собственника.

Чиновники этому собственнику выдали разрешение на строительство дома, продляли его своим постановлением, согласовывали границы участка, а потом продали соседний участок. Фактически этими действиями и была выражена воля местной администрации, сказал Верховный суд.

По мнению высокой судебной инстанции, так как ответчик является добросовестным приобретателем, а волю администрации суд не устанавливал, то у суда не было никаких оснований для удовлетворения требований прокурора.

А еще Верховный суд добавил – спорный участок неоднократно проходил процедуру государственной регистрации смены собственника и ответчик стал последним собственником в результате того, что регистрирующие органы не исполнили своих обязанностей при проверке законности совершенных сделок. Да и признаков, по которым жилой дом суд признал самостроем, апелляция не привела.

Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих рекомендаций.

Источник: https://rg.ru/2018/03/28/reg-szfo/verhovnyj-sud-raziasnil-kak-zashchitit-prava-pokupateliu-somnitelnogo-uchastka.html

Добросовестный приобретатель земельного участка судебная практика

Добропорядочный покупатель земельного участка

Судья Беджашева В.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе

председательствующего — Бзегежевой Н.Ш.,

судей — Панеш Ж.К., Богатыревой Е.В.

при секретаре судебного заседания — Д.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации МО «Тахтамукайский район» на решение Тахтамукайского районного суда от 12 мая 2014 года, которым постановлено:

исковые требования Р. к администрации МО «Тахтамукайский район» удовлетворить, признать его добросовестным приобретателем и собственником земельного участка, пл..м.

, расположенного по адресу: , кадастровый номер N, в удовлетворении исковых требований администрации МО «Тахтамукайский район об истребовании из незаконного владения Р.

указанного земельного участка отказать.

По вступлению решения в законную силу снять арест с земельного участка, расположенного по адресу: . наложенный Постановлением Тахтамукайского районного суда от 31.10.2013 года.

Заслушав доклад судьи Богатыревой Е.В., объяснения представителя истца Р.К.Н. — А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Р.К.Н. обратился в суд с иском к Администрации МО «Тахтамукайский район», К.К. о признании его добросовестным приобретателем. Требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи от 05 декабря 2011 года он купил у К.К. земельный участок, площадью кв.

м, находящийся по адресу: основании данного договора ДД.ММ.ГГГГ года ему выдано свидетельство о праве собственности. Затем, ДД.ММ.ГГГГ, он получил повторное свидетельство о государственной регистрации права на указанный земельный участок с изменой площадью кв.

м, а также кадастровый паспорт на землю. Однако в ноябре 2013 года ему стало известно, что постановлением Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок наложен арест. Приговором Тахтамукайского районного суда от 23 декабря 2013 года К.В. осужден по ч. 3 ст.

159 УК РФ за то, что он путем обмана совершил хищение трех земельных участков у администрации МО «Тахтамукайский район», в том числе и проданного ему земельного участка, находящегося в Поскольку ему не было известно об указанных обстоятельствах в момент приобретения земельного участка, считал, что он является его добросовестным приобретателем. Более того, при проведении государственной регистрации права собственности со стороны регистрирующего органа не были обнаружены основания для отказа в государственной регистрации права. С учетом этого, просил удовлетворить заявленный им иск в полном объеме.

Представитель администрация МО «Тахтамукайский район» исковые требования Р.К.М. не признал и в свою очередь обратился в суд со встречным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При этом указал, что земельный участок выбыл из владения администрации помимо воли собственника в результата совершения преступления, установленного приговором Тахтамукайского районного суда от 23 декабря 2013 года, что является основанием для истребования имущества у Р.К.М.

Истец не признал встречные исковые требования Администрации МО «Тахтамукайский район».

Решением Тахтамукайского районного суда от 12 мая 2014 года иск Р.К.М. удовлетворен, в удовлетворении встречного иска Администрации МО «Тахтамукайский район» отказано.

В апелляционной жалобе ответчик Администрация МО «Тахтамукайский район» просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым заявленные Администрацией требования удовлетворить в полном объеме.

При этом ссылается на то, что в силу п. 10 ст.

3 Федерального закона от 25 октября 2011 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» спорный земельный является собственностью МО «Тахтамукайский район».

Поскольку он выбыл из владения собственника помимо его воли, в результате совершенного преступления, на основании ст. ст. 301, 302 ГК РФ данное имущество должно быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 05 декабря 2011 года между продавцом К.В. и покупателем Р.К.М. заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: , (л.д. 15).

На основании данного договора ДД.ММ.ГГГГ Р.К.М. выдано свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок. ДД.ММ.

ГГГГ было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с изменой площадью кв.

м, а также кадастровый паспорт на землю (л.д. 12,13).

Приговором Тахтамукайского районного суда от 23 декабря 2013 года К.В. признан виновным в совершении трех эпизодов преступлений, в том числе преступления, предусмотренного ч. 3 ст.

159 УК РФ, по факту приобретения, путем обмана, права собственности на земельный участок, принадлежащий МО «Тахтамукайский район», площадью .м. находящийся в самым действиями К.В.

МО «Тахтамукайский район» причинен крупный материальный ущерб на сумму 992 000 рублей (л.д. 21-25).

Признавая Р.К.М. добросовестным приобретателем, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на спорный земельный участок за Р.К.М.

зарегистрировано в установленном законом порядке, что является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Сам истец действовал добросовестно, не знал и не мог знать о незаконности действий продавца по отчуждению имущества.

Кроме этого суд пришел к выводу о том, что администрация МО «Тахтамукайский район» в силу предоставленных ей законом полномочий, обязана принять меры по исключению противоправного изъятия земельных участков из владения муниципального образования.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку он сделан на основе неправильного применения норм материального права.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с ч. 2 п. 2 ст.

223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу пункта 1 статьи 302 этого же Кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Материалы дела с очевидностью указывают на то что, спорное имущество выбыло из владения МО «Тахтамукайский район» помимо его воли, а именно, в результате совершения преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, подтверждением чему служит вступивший в законную силу приговор суда.

Поскольку имущество выбыло из владения ответчика помимо его воли, он вправе истребовать его независимо от добросовестности или недобросовестности приобретателя.

Данная позиция имеет свое подтверждение в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

Источник: https://registrmsk.com/dobrosovestnyy-priobretatel-zemelnogo-uchastka-sudebnaya-praktika/

Вс пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

Добропорядочный покупатель земельного участка

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015, согласно которому лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Как следует из решения ВС, в 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет.

Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия.

Затем Общество заявило о намерениях построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

Построив предприятие, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного земельного участка, ссылаясь на нахождение на нем принадлежащих ему объектов недвижимости.

Администрация приняла постановление, в котором согласилась с требованиями Общества и заключила с ним договор купли-продажи участка.

Получив участок в собственность, Общество продало его и находящиеся на нем постройки Агросервису.

В дальнейшем проверкой Министерства имущественных отношений было выявлено существенное превышение площади проданного Обществу участка по отношению к площади здания, расположенного на нем на момент продажи.

В связи с этим Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи участка, заключенного между Администрацией и Обществом, применении последствий данной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи между Обществом и Агросервисом о прекращении права собственности последнего на данный участок и исключении из ЕГРП соответствующей записи, а также об истребовании участка из чужого незаконного владения Агросервиса. В качестве основного довода истец указал, что земельный участок был предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными, однако не истребовал участок из владения Агросервиса, признав его добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, и при ее активном участии.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, но, сославшись на ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.

9 Земельного кодекса, все же истребовал спорный земельный участок из владения Агросервиса и обязал передать его Администрации, посчитав, что компания не может быть признана добросовестным приобретателем.

Эту позицию поддержал и суд округа.

Однако Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный Обществом и Агросервисом, а другие суды, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права.

Суд сослался на п. 1 ст.

302 ГК РФ, которой установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Также ВС РФ сослался на позицию Европейского Суда по правам человека, согласно которой, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно.

ЕСПЧ также указывал, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Верховный Суд также указал, что у апелляционного и кассационного судов не было оснований для опровержения вывода первой инстанции о признании Агросервиса добросовестным приобретателем, со ссылкой на то, что он должен был предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Общества ввиду существенного превышения площади участка по отношению к размерам расположенных на нем объектов недвижимости. «Нарушение предусмотренного ранее действовавшими ст. 33 и 36 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Общества является основанием для признания договора недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка», – указал ВС.

Также Суд отметил, что истребование в пользу Администрации у Агросервиса земельного участка, на котором расположены законно приобретенные им объекты недвижимости, противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

«Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле спор о праве собственности на участок между Администрацией и Агросервисом подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, в удовлетворении которого суд первой инстанции правильно отказал, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Обществом и Агросервисом», – заключил Верховный Суд.

Руководитель Экспертно-аналитического центра юридической компании LDD Андрей Руднев считает, что в данном случае позиция Судебной коллегии обоснованна и соответствует ГК РФ, Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 20 апреля 2010 г. № 10/22, Постановлению КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П, которыми признано, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, является приобретатель.

«Если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Эти положения относятся к недвижимому имуществу, собственником которого могут быть физические и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные органы», – прокомментировал Андрей Руднев.

Эксперт считает, что данное определение интересно и тем, что ВС РФ подтвердил позицию Европейского Суда по правам человека. «Это дает возможность при определенных случаях ссылаться одновременно на позиции Судебной коллегии Верховного Суда РФ и ЕСПЧ», – отметил он.

Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин сообщил, что практика обращения в суд по вопросам недействительности сделок и истребования из чужого незаконного владения встречается достаточно часто. При этом эксперт отметил, что применение этих правовых институтов оставляет желать лучшего как со стороны заявителей, так и со стороны судов.

«Зачастую не спасает даже наличие руководящего Постановления Пленума № 10/22, в котором, казалось бы, эти вопросы “разобраны по косточкам”. Тем отраднее, что в данном деле фундаментально правильное решение было вынесено судом первой инстанции», – оценил эксперт.

Александр Тамодлин считает, что это определение находится в фарватере ранее сформированной позиции, но представляет определенный интерес: «На конкретном примере фактически сформулирована позиция относительно отсутствия у последнего приобретателя обязанности предполагать возможную незаконность при переходе права от государства или муниципалитета к первому частному собственнику. Кроме того, в мотивировочной части определения коллегия, полагаю, не просто ради красного словца сослалась на положения ч. 2. ст. 167 ГК РФ об обязанности стороны возместить стоимость полученного по недействительной сделке при невозможности вернуть в натуре. Возможно, это завуалированное указание на надлежащий способ защиты нарушенного права в ситуации, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-poyasnil-kogda-dobrosovestnost-priobretatelya-ne-podlezhit-somneniyam/

О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя – управление персоналом

Добропорядочный покупатель земельного участка

Елена Бобровская, руководитель юридической службы ООО «АЛМА ХОЛДИНГ»

В последние годы земельный участок продолжает оставаться привлекательным инвестиционным объектом, поэтому неудивительно, что сделки с земельными участками привлекают мошенников не меньше, чем сделки с домами и квартирами.

Так, например, в настоящее время Главным управлением МВД России по Краснодарскому краю возбуждены и расследуются пять уголовных дел в отношении жителей города Сочи, которых подозревают в серии мошенничеств с земельными участками. В период с 2007 по 2009 гг.

подозреваемыми были сфабрикованы правоустанавливающие документы на шесть участков в Лазаревском районе г. Сочи общей площадью более 3,3 тыс. кв. метров. В дальнейшем эти данные были включены в список земель садового товарищества и вшиты в архивные документы в качестве приложений от 1993 и 1994 гг.

Как считает следствие, сделать это подозреваемым помогла 70-летняя начальница архивного отдела администрации Лазаревского района г. Сочи. После получения из архива заведомо ложных копий постановлений главы администрации района была произведена регистрация участков в ФРС.

В результате мошеннических действий ущерб государству составил более 20 млн рублей.

Как правило, конечной целью мошеннических схем является не столько получение права собственности на земельные участки по поддельным правоустанавливающим документам, сколько получение прибыли от последующей продажи таких земельных участков.

Так, в Сосновском районе Челябинской области по поддельным документам было продано около 200 земельных участков. Они оформлялись на лиц, которые за небольшую сумму могли одолжить свой паспорт и подписать генеральную доверенность.

Имея на руках доверенность и поддельный государственный акт на земельный участок, оформленный на псевдособственника, некое лицо при участии сотрудников Росреестра регистрировало право собственности, а затем продавало участок. Сумма ущерба от указанных сделок предварительно составила 100–150 млн рублей.

Потерпевших возмущает тот факт, что уголовное дело по статье 159 УК РФ «Мошенничество» было возбуждено в апреле 2010 года, при этом Росреестр продолжал регистрировать сомнительные сделки.

Случаи подделки документов при совершении сделок с земельными участками далеко не редкость. К сожалению, зачастую факты подделки выявляются уже после того, как участок продан мошенниками, и права на него одновременно заявляют и настоящий собственник, и покупатель земельного участка.

Не рассматривая в рамках данной статьи уголовную составляющую, с правовой точки зрения такую ситуацию можно охарактеризовать следующим образом.

Во-первых, поскольку право собственности продавца земельного участка основано на поддельных правоустанавливающих документах, то сделка в силу статей 166–168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) с момента ее совершения и не порождает никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Во-вторых, в результате такой сделки надлежащий собственник участка, имея на него законное право собственности, утрачивает права владения и пользования. В свою очередь покупатель земельного участка, получив этот участок в фактическое владение за определенную плату, не приобретает на него законного права собственности и несет риски истребования земельного участка его собственником. При таких обстоятельствах очевидно, что вопрос защиты прав актуален как для собственника, так и для приобретателя земельного участка.

Как защитить свое право на земельный участок собственнику

Земельный участок, как и любое другое имущество, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Собственник земельного участка, полагая, что его право собственности нарушено в результате совершения помимо его воли сделки купли-продажи участка, имеет возможность обратиться в суд как с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в форме возврата переданного покупателю имущества (статьи 166–168 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301–302 ГК РФ). Как указывает Конституционный Суд РФ в пункте 3 Постановления от 21.04.2003№ 6-П, Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Тем не менее при выборе способа защиты необходимо учитывать пункт 35 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Арбитражного суда РФ от 29.04.

2010 № 10/22: «Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ».

Ранее аналогичную позицию высказывал и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.

2003 № 6-П: «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано».

Таким образом, поскольку при предъявлении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежащему собственнику земельного участка не удастся избежать рассмотрения вопроса о добросовестности его приобретателя, собственнику целесообразно сразу заявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Тем более что и срок исковой давности по виндикационному иску и по иску о применении последствий недействительности сделки в настоящее время одинаков и составляет три года.

Вместе с тем необходимо отметить, что суд не вправе отказать в принятии искового заявления, возвратить его или оставить без движения, если на стадии принятия искового заявления придет к выводу, что способ защиты нарушенного права в данном конкретном случае выбран неверно.

Как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 29.04.

2010 № 10/22, ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При предъявлении иска об истребовании земельного участка из незаконного владения собственнику необходимо иметь в виду, что ответчиком по делу может быть только лицо, фактически незаконно владеющее его земельным участком.

То есть если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что земельный участок перешел к покупателю только «на бумаге», а фактически им продолжает пользоваться сам собственник, то в иске будет отказано.

При таких обстоятельствах собственнику, для того чтобы признать недействительным зарегистрированное право собственности покупателя, необходимо заявлять иск о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий ее недействительности.

Если во время судебного разбирательства земельный участок будет продан либо передан во владение другому лицу, то суд должен произвести замену ненадлежащего ответчика надлежащим в порядке, установленном частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

Во избежание подобных ситуаций истцу (то есть собственнику земельного участка) одновременно с подачей иска в суд необходимо заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер.

В частности, запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр). Если иск будет удовлетворен, целесообразно заявить суду о принятии аналогичных мер по обеспечению исполнения решения.

Как следует из положений статей 301 и 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, но истребовать имущество у его добросовестного приобретателя (то есть лица, которое возмездно приобрело это имущество у неуправомоченного собственника, о чем не знало и не должно было знать) собственник вправе только в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Резюмируя вышесказанное, истцу (собственнику земельного участка) для защиты своего права собственности и истребования земельного участка из чужого незаконного владения необходимо доказать суду следующие факты:

— Свое право собственности на земельный участок.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

— Факт выбытия земельного участка из владения собственника или владения лица, которому участок был передан собственником на законных основаниях (например, по договору аренды).

— Факт выбытия земельного участка из владения собственника помимо его воли.
Как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 22.04.

2010 № 10/22, «недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу».

Как защитить свое право на земельный участок покупателю

Для защиты своих прав на приобретенный земельный участок покупателю необходимо доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть лицом, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. При этом право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Единственно возможным случаем, когда собственник вправе истребовать у добросовестного приобретателя имущество, приобретенное последним по возмездной сделке, является случай выбытия имущества из владения собственника помимо его воли — когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Очевидно, что в случае, когда земельный участок продается по поддельным документам, воля собственника на продажу участка, скорее всего, отсутствует.

В этом случае иск собственника об истребовании земельного участка из незаконного владения должен быть удовлетворен судом независимо от того, является ли покупатель добросовестным приобретателем.

Соответствующее решение было принято, например, Президиумом Московского областного суда от 15.12.2010 № 415 по делу № 4г-161/10.

Судом было установлено, что сделка со спорным участком оформлена от имени истца по поддельным документам; таким образом, спорный участок выбыл из владения истца помимо его воли, в связи с чем участок подлежит истребованию из незаконного владения ответчика независимо от его возражений о том, что он — добросовестный приобретатель.

Источник: http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?336

Защита прав добросовестного приобретателя

Добропорядочный покупатель земельного участка

Купили земельный участок и возникли проблемы? Споры с бывшими собственниками и иными лицами?

Поможем вам! Оценим обстоятельства дела. Соберем необходимые доказательства и подготовим документы. Защитим право добросовестных приобретателей в суде и органах власти.

ЗВОНИТЕ: +7 (343) 201-81-81

Как показывает практика юридического агентства «ДФ», нередко складываются ситуации, когда сделки по продаже земельных участков совершаются лицами на то неуправомоченными. Как следствие, такие сделки оспариваются законными, «настоящими» собственниками земель.

Под добросовестностьюприобретателей в данном контексте следует понимать отсутствие осведомленности покупателя о нарушении прав третьих лиц. То есть, приобретая земельный участок, покупатель не знал и не мог знать о том, что сделка совершается лицом, не имеющим права на продажу.

При заключении любой сделки покупателям необходимо проявлять осмотрительность и доскональнопроверять обстоятельства, связанные с личностью продавца, наличием у него прав на участок; все имеющиеся документы на землю; отсутствие притязаний на объект сделки со стороны третьих лиц и пр.

В дополнение добросовестному приобретателю необходимо обратиться в ЕГРН для получения выписки по земельному участку и принять все меры, позволяющие убедиться в честности продавца. Даже выезд на земельный участок перед его приобретением и осмотр на местности может сыграть решающую роль при защите права!

В противном случае, при отсутствии доказанности вышеперечисленных обстоятельств суд откажет добросовестному покупателю земельного участка в защите.

Так, Верховный Суд РФ не защитил добросовестного приобретателя земельного участка, который приобрел его у продавца, являющегося собственником на основании судебного постановления, которое было впоследствии отменено.

Особое внимание нужно уделять цене земельного участка, выступающего объектом сделки. Часто мы наблюдаем ситуации, когда «наивный» покупатель радуется, когда находит «тот самый земельный участок, о котором давно мечтал, да еще и по привлекательной цене!»

Будьте осторожны, потому что в случае возникновения спора суд будет не на вашей стороне!

Если судом будет установлено, что договорная цена вашего земельного участка была существенно занижена по отношению к его рыночной стоимости, то данный факт может быть расценен судом как обстоятельство, указывающее на сговор продавца и покупателя, а, значит, и на возможность истребовать земельный участок у покупателя.

К сожалению, часто складываются и такие ситуации, когда даже при достаточной осмотрительности покупка земли чревата неприятными последствиями.

Например, спустя несколько лет после покупки земли объявляются настоящие собственники. Хозяева земельного участка оспаривают сделку и добиваются того, чтобы получить свою землю обратно.

Возникает вопрос: что делать в такой ситуации, как защитить себя?

В первую очередь, мы настоятельно рекомендуем прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.

Данная категория споров требует детального изучения и огромного опыта в данной сфере, потому что существует огромное количество особенностей, связанных с категорией земли, с субъектом права, с землеотводными документами, с изменениями в земельном законодательстве, которые в совокупности имеют колоссальное значение.

Необходимо отметить, что существует множество факторов, влияющих на «судьбу» дела. Собственник земельного участка, оспаривая сделку, по которой вы приобрели землю, прибегнет ко всем возможным способам защиты.

Отметим, что не всегда, даже при совершении вами всех предварительных действий перед сделкой, ваши права будут защищены.

Судебная практика по этому вопросу сегодня является достаточно устойчивой, и споры, в которых на стороне ответчиков выступают добросовестные покупатели заветных «соток», разрешаются в пользу законных владельцев земельных участков – истцов.

Собственники-истцы в судах активно доказывают то обстоятельство, что спорный земельный участок выбыл из владения истца против его воли, в связи с чем суды удовлетворяют исковые требования независимо от того, что на стороне ответчика выступает добросовестный приобретатель.

Принимая во внимание тот факт, что добросовестный приобретатель является изначально менее защищенной стороной в этой категории спора, законодатель предусмотрел для него определенную компенсацию.

В случае удовлетворения иска настоящего собственника, по которому земля отойдет именно ему, а добросовестный владелец безвинно пострадает, у добросовестного владельца есть все основания требовать возмещения расходов на приобретение земли, убытков и упущенной выгоды.

Доказав добросовестное поведение, можно взыскать не только стоимость земельного участка, но и суммы, которые были потрачены на его улучшение, строительство.

Помимо всего прочего, помните о сроке исковой давности! В этой категории дел он также составляет три года и начинает течь с момента обнаружения законным собственником его земельного участка в чужом незаконном владении (у того же добросовестного приобретателя).

Важно понимать, что данная категория споров требует вмешательства компетентного специалиста, знания и опыт которого помогут вам защитить ваши права и интересы.

Записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 201-81-81

Источник: https://osincev.org/services/zemelnyie_spori/Zashita_prav_dobrosovestnih_priobretatelei/

ПреступлениямНет